Consejos para comprar una vivienda nueva o de segunda mano
¿Qué vivienda puedo permitirme?; ¿Cuánto dinero puedo pedir al banco?; ¿Que es el valor de tasación de la vivienda?; ¿Qué comprobaciones tengo que hacer antes de firmar el contrato de compra venta de la vivienda?; entrega de la señal de compra; contrato de arras; el contrato de compra venta de la vivienda; impuestos y gastos que tengo que pagar; ¿Cuánto se paga de IVA por la compra de vivienda?; ¿Qué es el impuesto de transmisiones patrimoniales?; ¿Tengo que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados?; ¿Cuanto puedo deducirme en la compra de la vivienda habitual?; Cuanto es la comisión de la inmobiliaria?; ¿A cuánto ascienden los gastos de notaría?; ¿Tengo que pagar el IBI?; ¿Tengo que pagar la plusvalía municipal?; ayudas y deducciones por compra de vivienda.
La compra de una vivienda constituye un importante esfuerzo económico, lo que la convierte probablemente en la mayor inversión de nuestras vidas. Por ello es recomendable no precipitarse y elegir la vivienda que mejor se adapte a nuestras necesidades y posibilidades. Ya sea la compra de una vivienda de nueva construcción o de segunda mano e independientemente de que vayamos a comprar un piso, un apartamento, una Casa o una vivienda vacacional, el proceso de compra es muy similar aunque con sus particularidades. Aquí tienes una serie de consejos y advertencias que te van a ayudar en el proceso de compra de tu nueva vivienda.
1.- ¿Cuales son mis necesidades? Nos referimos a aspectos como la ubicación, calidad de las instalaciones, orientación, servicios comunes, ruido, contaminación y así un largo etcétera que, aunque puedan parecer obvios, no deben elegirse a la ligera pues puede ocurrir que cuando queramos enmendarlos ya sea tarde. Por ejemplo, quién no ha oído expresiones como "esto no es lo que buscábamos...para ir a comprar el pan hay que coger el coche...no hay quien duerma con la ventana abierta..." El segundo punto importante es saber si la que hemos elegido está dentro de nuestras posibilidades. Puede que hayamos dado con la casa de nuestros sueños, pero cuando nos pongamos a echar números nos demos cuenta que no podemos pagarlo. Por tanto, antes de lanzarnos a una búsqueda desenfrenada es fundamental realizar unos cuántos cálculos que nos pongan "los pies en el suelo", es decir, nos ayuden a acotar la búsqueda en base a nuestra situación financiera.
2.- ¿Que casa puedo permitirme? ¿Cuanto puedo gastarme? es una pregunta sencilla, con una respueta no tanto. Lo más peobable es que necesitemos pedir dinero al banco. Aunque hoy en día hay entidades financieras que nos pueden prestar hasta el 100% del valor de tasacion de la vivienda, lo habitual es que nos concedan un préstamo por el 80% del valor de tasación, así pues, en principio debemos contar con el 20% restante. Hay que tener en cuenta que el banco nos dará el prestamo tomando como referencia el valor de tasación y no el precio real. El banco determinará la cantidad que nos presta en función a dos variables principalmente:
A. El valor de tasación de la vivienda: No tiene por que coincidir con el precio que vamos a pagar por la vivienda. Para hallarlo, el banco enviará un tasador a visitar la casa y será éste el que lo calcule en base a unos determinados parámetros.
B. Nuestra capacidad de endeudamiento: Esto es un claculo que hacen las entidades financieras para saber cuanto pueden prestanos y en que plazo se lo podremos devolver. Aproximadamente será del orden del 35 /40% de nuestros ingresos netos (siempre que no tengamos otros prestamos, coche, etc.) Información creditos hipotecarios
Es el momento de iniciar la búsqueda
La busqueda de la vivienda es un trabajo arduo, así que no se preocupe si ve pasar el tiempo y no ve el día que encuentre la casa que tiene en su mente. Incluso llegará un momento en el que piense que es imposible encontrar la casa que quiere con los recursos económicos de que dispone. No se preocupe, nos ha pasado a todos, pero al final seguro que encuentra la que pronto será su vivienda.
Internet: hoy en día puede iniciar una primerá busqueda sin necesidad de moverse del sillón de su casa. A un solo click tiene a su disposición miles de pisos y casas con fotos. Así que manos a la obra. Puede empezar a buscar aquí: Compra venta de pisos y casas
Periódicos y Revistas: Seguro que en su provincia existe al menos un periódico de anuncios clasificados. Normalmente estos periódicos traen una seccion, generalmente la mas voluminosa, dedicada a inmobiliaria con anuncios de compra-venta todo tipo de inmuebles: Pisos, casas, chalets, locales, etc.
Inmobiliarias: No dude en acudir a un profesional, ellos son quienes mejor le pueden asesorar a la hora de comprar su vivienda y en todos los trámites posteriores. Tenga en cuenta que es su trabajo diario y son los que mejor conocen las condiciones del mercado.
Visite su barrio: No está de más visitar y darse un paseo por las zonas o barrios en los que desearía vivir, muchas de las casas en venta ponen carteles en la fachada anunciando su venta e indicando un nº de teléfono de contacto.
Antes de Firmar el Contrato
Una vez hallamos elegido la casa que queremos comprarnos y antes de entregar señal alguna, debemos tomar todas las precauciones necesarias para llevar a buen fin la compra. Tenga muy en cuenta los siguientes puntos.
1.- ¿En que debemos fijarnos?
Estado de conservación y antigüedad del edificio , sería conveniente fijarnos en el estado de la estructura (si está reforzada, rehabilitada, o si necesita inspecciones periódicas de mantenimiento). La aparición de grietas y humedades nos advierten de defectos en la estructura o en los cimientos del edificio. Ver si es necesario realizar reformas importantes
Instalaciones: Aislamiento térmico, agua, gas (si es butano, gas natural o gas ciudad), fontanería, instalación eléctrica y calefacción (si el sistema es eléctrico, de radiadores, de aire caliente, si es central o individual...)
Informarnos si la comunidad de propietarios tiene previsto realizar alguna obra de mejora o reparación importante ya que si pasamos a ser nuevos propietarios tendremos que hacer frente a estos gastos. Pueden ocurrir dos cosas, que se desembolse el importe íntegro de la obra, o bien que se realice el pago mensualmente a través de "derramas".
2.- Comprobaciones previas a la firma del contrato o entrega de señal:
La Verificación o Certificación Registral: Es la consulta al Registro de la Propiedad para comprobar por medio de una Nota Simple la existencia o no de algún condicionante (si el vendedor de la vivienda es realmente el propietario, si existen cargas, contratos de alquiler, etc.), sobre la vivienda. Es aconsejable que se asegure de efectuar la compra libre de cualquier tipo de cargas o, de no ser posible, tener perfecto conocimiento sobre el alcance de las mismas.
La Comprobación Urbanística: Es recomendable comprobar en el Ayuntamiento al que pertenece la vivienda si ésta se encuentra afectada de modo desfavorable por algún Plan Urbanístico proyectado, así como si cumple los Planes Urbanísticos en vigor. Básicamente se trata de comprobar que no compramos una parcela donde no se puede construir o una vivienda a punto de ser expropiada.
La escritura es el auténtico "Carnet de identidad" de una vivienda ya que es el título que asegura su propiedad. Debe estar siempre expedida por un Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad y el vendedor debe presentar la escritura correspondiente de la vivienda que va a vender. Al efectuar la compra, el Notario expedirá una nueva escritura de compra-venta entre comprador y vendedor donde figurarán todas cláusulas y condiciones que se hayan pactado (precio, forma de pago, etc.)
La contribución urbana: Es conveniente comprobar que el último recibo de la contribución urbana esté pagado y que figure a nombre del titular de la vivienda.
Llegó el gran momento
Desde el momento en que decidimos comprar la vivienda hasta este momento es posible que hayan pasado varios meses, es normal, y que todo nos haya supuesto un gran esfuerzo. No obstante, nos queda un último trámite, en el que hemos de poner mucho cuidado, para que la vivienda sea nuestra.
La formalización de la compra: Una vez efectuadas las comprobaciones oportunas y decidido adquirir la vivienda en cuestión, es habitual que quien opta a la vivienda entregue una cantidad de dinero al vendedor en concepto de arras o señal. La señal o arras es un pago a cuenta que resta del precio final de la vivienda y confirma el compromiso de comprar y vender. El contrato que firme goza de libertad de redacción y de fondo, pero conviene guiarse por un documento tipo adaptado a las circunstancias personales, sobre todo si la operación es entre particulares. Si está vendiendo o comprando el piso a través de una inmobiliaria, ésta le proporcionará el modelo estándar con el que cuente. Existen dos tipos de contrato de arras: confirmatorias y penitenciales. Las arras confirmatorias, consisten en la entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio final de la vivienda por la que tanto comprador como vendedor se confirman uno su intención de comprar y otro su intención de vender. Desde el momento en que se ha firmado el contrato de arras confirmatorias y entrega del dinero ambas partes quedan obligadas al cumplimiento del mismo, esto es, el vendedor a vender el bien al precio pactado y el comprador a comprar de acuerdo al precio acordado. Las arras penitenciales, son a las que nos referimos normalmente cuando hablamos de un contrato de arras sin especificar más. Consisten en la entrega de una cantidad de dinero (a descontar del precio final) por una opción de compra. Reguladas por el artículo 1454 del Código Civil en este caso (a diferencia del anterior) las partes (comprador y/o vendedor) pueden retractarse, en cuyo caso, el comprador perdería la cantidad entregada si es él quien renuncia y el vendedor se vería obligado a devolver el doble del importe percibido si la operación no se lleva a cabo por culpa suya.
Cómo saber si el precio de una vivienda es adecuado: Es bastante difícil de saber si el precio del piso que vas a comprar es bueno, es demasiado alto o es un chollo. Lo mejor que puedes hacer es una investigación por tu cuenta mirando en Internet viviendas similares en cuanto a zona, metros cuadrados, antigüedad, etc. Esto te dará una idea bastante buena si el precio de ese piso o casa en concreto está en línea con el precio de mercado. Recuerda que nadie da duros a cuatro pesetas y que el vendedor siempre intentará vender lo más caro posible. Como sabes el precio de un piso en venta en Madrid puede variar miles de euros dependiendo del barrio o incluso dentro del mismo barrio y por supuesto no tiene nada que ver el precio del metro de un piso en venta en Valencia al precio de venta de un piso en Córdoba.
¿Comprar la vivienda directamente o a través de inmobiliaria?: Si te vas a comprar el piso a través de una inmobiliaria a la que has dado el encargo de que te busque la casa lo mejor es que te dejes asesorar por ellos. Eso sí, procura coger una inmobiliaria que conozcas que sea de confianza, o una inmobiliaria que te recomiende un conocido. La mayoría de inmobiliarias en España son bastante profesionales y suelen aconsejar tanto al vendedor como al comprador precios de compra-venta acorde al mercado y a las condiciones de la vivienda. ¡Cuidado! Con los intermediarios que no sean profesionales, no los recomendamos. Si por el contrario has decidido ser tu mismo el que compre directamente la vivienda, así te ahorrarás la comisión de la inmobiliaria, lo mejor es buscar mucho en Internet y ver muchos pisos para tener una idea clara de los precios. Otra cosa que has de tener en cuenta es que si compras la vivienda directamente no tendrás a nadie que te asesore en el proceso de compra-venta (contrato, señal, notas simples, escrituras...)
Señal para comprar una casa: Cuando ya tenemos la casa que queremos comprar, y hemos acordado con el vendedor las condiciones, lo habitual es dar una señal para que el propietario de la vivienda nos la reserve, y no se la venda a otra persona, mientras hacemos todas las comprobaciones necesarias sobre el inmueble, se prepara la documentación, hablamos con el banco para conseguir el préstamo hipotecario, etc. Pero cuidado, no se trata de dar un dinero como señal y ya está. Esto hay que hacerlo con las debidas garantías legales, para lo que es necesario firmar un contrato de arras.
Contrato de Arras: El contrato de arras es un contrato privado firmado entre el comprador y el vendedor de un inmueble con el fin de reservar el derecho de compra de una propiedad entregando una determinada cantidad a cuenta del precio final de la compra-venta. El contrato de arras está regulado en el Artículo 1454 del Código Civil español.
Contenido del contrato de Arras: Al menos, un contrato de Arras deberá incluir lo siguiente. Datos personales y dni de comprador y vendedor; descripción de la vivienda objeto de la compra-venta (dirección, características, etc.); precio por el que va a comprar la vivienda; cantidad que se va a entregar como señal dejando claro que dicha cantidad es a cuenta de la compra venta de la propiedad y que se descontará del precio final de la vivienda cuando se firme la escritura; tiempo de validez del contrato de arras (muy importante puesto que si no se formaliza la compra-venta en el plazo establecido puedes perder la señal); cargas de la propiedad si los hubiera; y como se van a repartir los gastos de la compra-venta.
Cuantía de la señal: La cantidad que se paga como señal a la compra de un piso o una casa se estipula libremente entre el comprador y el vendedor. Si estás completamente seguro que es la casa que quieres comprar y que vas a conseguir la financiación te interesa dar una señal alta para asegurarte que el vendedor no rompe el contrato de arras para vender la vivienda a otra persona que venga ofreciendo un precio más alto que el que tú estás dispuesto a pagar. Por el contrario, si no estás del todo seguro, por ejemplo de que el banco te conceda el préstamo hipotecario que necesitas, y al final no podrás comprar la casa, procura dar una señal baja porque es la cantidad que perderás si al final no se firma el contrato de compra-venta. Una cantidad habitual suele ser alrededor del 3% del importe de venta de la vivienda con un mínimo de dos o tres mil euros.
Modelo de contrato de compra-venta de vivienda: Los distintos elementos que deben aparecer en un contrato de compra-venta de una vivienda son: Datos del vendedor (nombre completo, domicilio, estado civil, dni); datos del comprador; motivo de la compra-venta; descripción del inmueble y situación (cargas, hipotecas, vacío, alquilado,etc.); precio de la venta; señal y plazo para el pago total… Aquí tienes la plantilla de contrato de compra-venta de vivienda que puedes usar.
Qué impuestos y gastos tendré que pagar: Si la vivienda es nueva tendremos que pagar el IVA, el IGIC si la vivienda está en Canarias o el IPSI si está en Ceuta o Melilla. Si lo que estamos comprando es un piso de segunda mano no pagamos IVA pero tenemos que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales. Además en ambos casos hay que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. A estos impuestos hay que sumar los siguientes gastos: Si hemos realizado la compra a través de una inmobiliaria hay que pagar la comisión a la inmobiliaria (unos 3000€); Los gastos de notaría (Unos 900€); la inscripción en el registro de la propiedad (unos 500€); si contratas una gestoría alrededor de 300€ más y si tienes que pedir una hipoteca además tienes que pagar la tasación del inmueble unos 400€ y algunos gastos de notaría y registro de la escritura de la hipoteca, otros 800€ aprox. Así que en total, los gastos que tendrás que sumar al precio de la vivienda serán de unos 6000€ sin contar los impuestos.
Qué impuestos no tengo que pagar: No tienes que pagar en ningún caso el impuesto de actos jurídicos documentados correspondiente a la firma y registro de la escritura de la hipoteca.
Cuánto se paga de IVA: El 10% del valor de la vivienda. Si es una vivienda de protección oficial se paga el 4%
Qué es el ITP impuesto de transmisiones patrimoniales: Es el impuesto que se paga cuando se compra una vivienda de segunda mano. Está entre el 4 y el 10% (dependiendo de la comunidad autónoma. Donde menos se paga es en el país Vasco 4% y en Madrid 6%) del valor de compra de la vivienda o el valor fiscal, el que sea más alto (para así pagar más impuestos, claro). El valor fiscal es el valor catastral de la vivienda multiplicado por un porcentaje que cada ayuntamiento pone. Es posible, y actualmente es lo habitual que el valor fiscal de la vivienda sea muy superior al precio real que has pagado por comprar la vivienda. Así que puede darse el caso que el piso te haya costado 100.000€ y acabes pagando impuestos por 150.000€ (este es el tipo de leyes que tenemos en este país).
Comisiones inmobiliaria: Hay inmobiliarias que cobran un porcentaje sobre el precio final de la vivienda, otras cobran una cantidad fija, otras un % pero con un mínimo; el porcentaje y el mínimo dependen mucho de la ciudad donde estemos. Hoy día y dada la situación del mercado aconsejamos pagar una cuota fija y negociarla de antemano con la inmobiliaria.
Gastos de notaría y registro por la compra de una vivienda: Si compras la vivienda y además necesitas una hipoteca los gastos de notaría se duplicarán, puesto que tendrás que pagar los gastos de la firma y registro de la escritura de compra venta de la vivienda, más los gastos de escritura y registro de la escritura de la hipoteca.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Impuesto que se paga por la firma de la escritura ante notario y su registro. Se paga alrededor del 1% del importe de la compra de la vivienda (Cada comunidad autónoma aplica un porcentaje distinto. La que menos cobra es País Vasco y Navarra 0,5%)
Registro de la propiedad: Es muy importante que antes de seguir adelante con la compra de la vivienda te asegures de la situación de la vivienda. Quién es el dueño; si la vivienda tiene algún tipo de cargas, hipotecas o embargos; etc. todo esto lo puedes conocer de una forma muy sencilla pidiendo una nota simple en el registro de la propiedad.
Qué es el impuesto de bienes inmuebles IBI: El impuestos de bienes inmuebles (IBI) es un impuesto que se paga anualmente al ayuntamiento y que depende de las características y situación de la vivienda.
Quien tiene que pagar el IBI: Lo habitual es que sea el vendedor quien pague el IBI del año completo en el que se realice la compra venta. No obstante, aunque no se suele hacer, se puede acordar que cada uno pague los meses que le corresponda. Por ejemplo si la escritura de compra venta de la vivienda se hace en Marzo, el vendedor pagará 3 meses y el comprador el resto.
Plusvalía municipal: La plusvalía municipal es un impuesto que se paga al ayuntamiento si hay incremento en el valor catastral entre la anterior compra venta y esta. La cantidad a pagar depende del incremento y de los años transcurridos. No tienes que pagar la plusvalía, le corresponde pagarla en su totalidad al vendedor de la vivienda.
Precio tasación de la vivienda: El valor o precio de tasación de la vivienda es una valoración hecha por un experto del valor real de esa vivienda en concreto en ese momento. El valor de tasación de una vivienda es importante puesto que en la mayoría de los casos es el valor que el banco tendrá en cuenta a la hora de darnos el préstamo hipotecario. El valor de tasación es un valor subjetivo que determina un experto técnico cualificado y que calcula atendiendo a la situación del mercado inmobiliario en ese momento, al valor de inmuebles similares en la misma zona, etc.
¿Cuánto puedo deducirme en la compra de la vivienda?: A nivel nacional no existe ningún tipo de deducción por la compra de una vivienda. Ni siquiera por la compra de la vivienda habitual (la quitaron en el 2013). Ahora, sí es posible que tu comunidad autónoma tenga algún tipo de deducción a la compra de vivienda habitual o la compra de vivienda por parte de jóvenes, etc.